9.22%
11.1%
העמודה הראשונה היא רכישה במזומן, והאחוז שלידה הוא תשואה על מלוא ההשקעה - NOI שנתי של $56,247 חלקי מחיר הרכישה. העמודה השנייה היא רכישה עם מימון של 70%, $434,000, והאחוז שלידה הוא תשואה על הכסף - נטו שנתי של $21,273 חלקי המזומן שהושקע בפועל, $191,190. אלה שני מכנים שונים. תשלום המשכנתא חושב על ידינו מהנתונים שנמסרו, בהנחת מודל של ריבית כ-7% ועמלות הלוואה 3.5%. תנאי המימון נקבעים על ידי המלווה ואינם בשליטתנו. סך ההוצאות התפעוליות בעמוד עומד על $20,133 לשנה.
התחזית מניחה NOI שנתי יציב של $56,247 ותשלום משכנתא קבוע לפי מימון של $434,000 בריבית כ-7%. היא אינה מגלמת עליית שכירות, אינה מגלמת עליית ערך ואינה מגלמת הפחתת קרן. סימולציה, לא התחייבות.
לחודש · 5 יחידות
הנחת מודל
מהשכירות
LTV
הנחת מודל
הנחת מודל
שתי הערות. הראשונה: המודל נשען על התזרים בלבד. הוא מניח שכר דירה יציב של $6,700 לחודש, ואינו מגלם גידול בשכירות ואינו מגלם עליית ערך - גם לא את הפער בין מחיר הרכישה לשמאות הבנקאית של $620,000.
השנייה, והיא חשובה יותר - תנאי המימון אינם בשליטתנו. 70% מימון וריבית של כ-7% הם הנחת עבודה, והמלווה הוא שקובע אותם בפועל. שינוי בריבית משנה ישירות את הנטו בעמודה הממונפת. בעמודת המזומן אין לכך השפעה, ושם התשואה עומדת על 9.22% בהנחת מודל.
- רוצה תזרים מהחודש הראשון, בלי תקופת בנייה ובלי השקעה נוספת
- מעדיף חמישה שוכרים על פני אחד, כדי שיחידה ריקה אחת לא תאפס את ההכנסה
- רוצה בעלות מלאה על נכס, לא יחידה בקרן
- יש לו כ-191 אלף דולר למזומן לסגירה בתרחיש הממונף, או כ-610 אלף לרכישה במזומן
- רוצה בניין חדש - זה מבנה ותיק שעבר הסבה מלאה. וזו הסיבה שמחיר הכניסה $610,000 ו-NOI עומד על 9.22% בהנחת מודל; בנייה חדשה לא מגיעה לשם
- מחפש בעיקר עליית ערך - המודל בעמוד הזה נשען על תזרים, ולא מגלם עליית ערך כלל
- לא רוצה מימון ואין לו את מלוא הסכום - בלי מינוף התשואה על הכסף בעמוד הזה לא רלוונטית, והמספר הרלוונטי הוא 9.22% בהנחת מודל
שלוש האסטרטגיות שלנו - בנייה חדשה ביוסטון, בתים משופצים בקנזס ועסקאות השבחה בדאלאס - עברו את אותו סינון. הן פשוט לאנשים שונים ולמטרות שונות. עמית יעזור לכם למצוא את ההתאמה.
זה בדיוק היתרון של חמש יחידות. יחידה ריקה אחת מורידה חלק מההכנסה ולא את כולה. המודל מגלם ריקנות של 5%, שהם כשבועיים בשנה לכל יחידה. זה לא ביטול סיכון, אבל זה מקטין אותו מהותית לעומת בית פרטי בודד.
ההסבה הסתיימה והיחידות מוכנות לדיירים. מרגע שיחידה מאוישת, ההכנסה ממנה זורמת מהחודש הראשון. אין תקופת בנייה ואין המתנה.
העברה בנקאית חודשית בדולרים לחשבון שתבחרו, אחרי כל הניכויים. בתרחיש הממונף מדובר ב-$1,773 לחודש צפויים, ובתרחיש המזומן ב-$4,687. במקביל מגיע דוח חודשי עם ההכנסות, ההוצאות ועדכוני הנכס.
10% מהשכירות, כ-$7,638 לשנה לפי שכר דירה של $6,700 לחודש. הסכום כבר מגולם בטבלה בעמוד, יחד עם שאר ההוצאות התפעוליות - סך הכל $20,133 לשנה.
כן. בעלות מלאה רשומה על שמכם או על LLC שלכם. אפשר למכור, להחליף חברת ניהול, להוריש - בכל עת ובלי לשאול אף אחד.
המבנה שימש בעבר Funeral Home. הוא הוסב לשלוש יחידות מגורים נוספות - דירת 2BR ושני סטודיו - כולל התקנת מערכת ספרינקלרים והפרדת מונים בין היחידות. העבודות הסתיימו, והנכס מוכן לדיירים בלי צורך בהשקעה נוספת.
התרחיש הממונף בעמוד מניח הלוואה של $434,000, שהם 70% מהמחיר, בריבית של כ-7% ועמלות הלוואה של 3.5% - הנחת מודל. המלווה הוא שקובע את התנאים בפועל. מס הכנסה אמריקאי ומס ישראלי חלים בנפרד ותלויים בנסיבות שלכם, וזה המקום להיעזר ברואה חשבון מטעמכם. אנחנו לא נותנים ייעוץ מס.
אפס. אנחנו לא גובים מכם עמלה ולא מוסיפים דבר למחיר - התשלום שלנו מגיע מהשותף. מה שאתם מקבלים דרכנו זו הבחירה: שותף שבחרנו לעבוד איתו לפי אמות המידה שלנו, אחרי היכרות, שיחות וראיית החומרים שהוא מציג. הבדיקה של העסקה עצמה נשארת שלכם.
מאז 1996 אנחנו באבטה נדל"ן. ABTA Global היא הזרוע הבינלאומית שלנו - אותו סטנדרט, מיושם גם בחו"ל. ההבדל בין שתי הפעילויות הוא אחד: בישראל אתם יכולים לנסוע ולראות. בחו"ל אתם סומכים על מישהו.
בגלל זה אנחנו לא מסננים עסקאות - אנחנו בוחרים שותפים. רק חלק קטן מהגורמים שפנו אלינו עמדו באמות המידה שלנו: ניהול ישראלי, שירות מקצה לקצה, נכס על שם הלקוח, ומודל שאנחנו מבינים ומאמינים בו. הבחירה נשענת על היכרות, על שיחות ועל החומרים שהשותף מציג - ולא על בדיקה חקירתית או פיננסית מטעמנו. מי שנבחר, מקבל מאיתנו גישה לכל מה שהוא מייצר. השותפים שלנו בפנסילבניה הם אחד מהם.
העלות שלכם על השירות הזה: אפס. אנחנו מקבלים עמלה מהשותף בלבד.
אלא עם מי.
כך נראה הרחוב בתצלום של גוגל. לא כל מה שחשוב נמצא בתוך הבית.
הוא יבין מה אתם מחפשים ויחבר אתכם לצוות לשיחה אישית - ואם תעדיפו, נשמח גם להיפגש. בלי התחייבות.
