האחוזים כאן הם הנחת מודל לפי נתוני השותף, ואינם הבטחה לתשואה. הפירוט המלא בתחתית העמוד.
9.2% על מלוא ההשקעה
11.1% על הכסף
העמודה הראשונה היא רכישה במזומן, והאחוז שבה הוא Cap Rate בהנחת מודל - NOI שנתי צפוי של $56,247 חלקי מחיר הרכישה $610,000. העמודה השנייה היא רכישה עם מימון, והאחוז שבה הוא תשואה על הכסף בהנחת מודל - תזרים שנתי צפוי של $21,272 אחרי משכנתא, חלקי מזומן לסגירה של $191,190. אלה שני מדדים שונים עם שני מכנים שונים. הנחות המימון: 70% LTV, ריבית 7%, הפחתה ל-30 שנה ועמלות הלוואה 3.5%. תנאי המימון אינם בשליטתנו ונקבעים מול המלווה. הוצאות התפעול השוטפות מוצגות במרוכז לפי הנתונים שנמסרו על ידי השותף.
התחזית מניחה NOI התחלתי של $56,247 לשנה שגדל 2% בשנה, תשלום משכנתא קבוע בהנחת 70% LTV וריבית 7%, ועליית ערך של 3% בשנה. ה-ROI מחושב מול מזומן לסגירה של $191,190 ואינו מגלם החזר קרן שנצבר לאורך התקופה. זו סימולציה ואינה התחייבות.
מהשכירות
מהשכירות
LTV
30 שנה
לשנה
לשנה
שלוש הערות. הראשונה: תנאי המימון אינם בשליטתנו. 70% LTV וריבית 7% הם הנחות עבודה, והמלווה הוא שקובע בפועל. שינוי בריבית משנה ישירות את התזרים אחרי משכנתא ואת התשואה על הכסף.
השנייה: המודל מניח 5% פנוי על פני חמש יחידות, ולא פנוי מלא של יחידה שלמה לתקופה ארוכה. חמש יחידות מפזרות את הסיכון הזה, אבל לא מבטלות אותו.
השלישית: המודל אינו מגלם השקעות הון עתידיות - גג, מערכות או שדרוג יחידה בין דיירים. ההוצאות בטבלה הן ההוצאות השוטפות כפי שנמסרו על ידי השותף.
חומרי הנכס כפי שנמסרו על ידי השותף.
כך נראה הרחוב בתצלום של גוגל. לא כל מה שחשוב נמצא בתוך הבית.
- רוצה תזרים מיום הרכישה, מנכס שכבר מושכר
- מעדיף חמש יחידות על יחידה אחת - פנוי של דייר הוא חמישית מההכנסה
- רוצה בעלות מלאה על נכס, לא יחידה בקרן
- יש לו כ-191 אלף דולר למזומן לסגירה, ומתכוון למנף 70%
- לא רוצה לקחת משכנתא - מחיר הכניסה במזומן הוא $610,000, והתשואה יורדת ל-9.2% Cap Rate בהנחת מודל במקום 11.1% על הכסף. הפער הזה הוא כל תפקיד המינוף בעסקה
- רוצה בניין חדש - זה מבנה ותיק שעבר הסבה מלאה לחמש יחידות. זה מה שמייצר את מחיר היחידה של $122,000
- מחפש רווח מהיר או פליפ - הרווח כאן נצבר מתזרים לאורך שנים, הוא לא קופץ
שלוש האסטרטגיות שלנו - בנייה חדשה ביוסטון, בתים משופצים בקנזס ועסקאות השבחה בדאלאס - עברו את אותו סינון. הן פשוט לאנשים שונים ולמטרות שונות. עמית יעזור לכם למצוא את ההתאמה.
זה בדיוק היתרון של חמש יחידות. יחידה פנויה היא כחמישית מההכנסה החודשית, ולא כולה. המודל בעמוד מניח 5% בהנחת מודל פנוי לאורך השנה, כלומר כ-$335 בחודש שכבר יורדים מההכנסה לפני כל חישוב תשואה.
הנכס מושכר. הרנט רול עומד על $6,700 לחודש מחמש יחידות, וההכנסה קיימת מיום הרכישה - אין תקופת בנייה, הסבה או אכלוס.
כי הם מודדים שני דברים שונים. 9.2% הוא Cap Rate בהנחת מודל - NOI שנתי צפוי של $56,247 חלקי מחיר הרכישה $610,000, בלי מימון. 11.1% היא תשואה על הכסף בהנחת מימון 70% - תזרים שנתי צפוי של $21,272 אחרי המשכנתא, חלקי המזומן שהושקע בפועל, $191,190. שני המספרים נכונים, והמכנה שלהם שונה.
70% LTV, כלומר הלוואה של $434,000, ריבית 7%, הפחתה ל-30 שנה ועמלות הלוואה של 3.5%. התשלום החודשי בהנחות האלה הוא כ-$2,915, ויחס כיסוי החוב הצפוי הוא 1.61. אלה הנחות עבודה - המלווה הוא שקובע בפועל, ותנאי המימון אינם בשליטתנו.
בהנחת מימון 70%, ההון העצמי הוא $176,000 והמזומן לסגירה, כולל עמלות הלוואה ועלויות רכישה, עומד על $191,190. זה המספר שכל חישובי התשואה על הכסף בעמוד נשענים עליו.
העברה בנקאית חודשית בדולרים לחשבון שתבחרו, אחרי כל הניכויים. בתרחיש הממונף מדובר ב-$1,773 לחודש צפויים אחרי המשכנתא, בהנחת מודל. במקביל מגיע דוח חודשי עם ההכנסות, ההוצאות ועדכוני הנכס.
כן. בעלות מלאה רשומה על שמכם או על LLC שלכם. אפשר למכור, להחליף חברת ניהול, להוריש - בכל עת ובלי לשאול אף אחד.
ההוצאות התפעוליות בטבלה מגלמות את ההוצאות השוטפות של הנכס כפי שנמסרו על ידי השותף, לצד דמי ניהול של 10% והנחת פנוי של 5%. מס הכנסה אמריקאי ומס ישראלי חלים בנפרד ותלויים בנסיבות שלכם - זה המקום להיעזר ברואה חשבון מטעמכם. אנחנו לא נותנים ייעוץ מס.
אפס. אנחנו לא גובים מכם עמלה ולא מוסיפים דבר למחיר - התשלום שלנו מגיע מהשותף. מה שאתם מקבלים דרכנו זו הבחירה: שותף שבחרנו לעבוד איתו לפי אמות המידה שלנו, אחרי היכרות, שיחות וראיית החומרים שהוא מציג. הבדיקה של העסקה עצמה נשארת שלכם.
מאז 1996 אנחנו באבטה נדל"ן. ABTA Global היא הזרוע הבינלאומית שלנו - אותו סטנדרט, מיושם גם בחו"ל. ההבדל בין שתי הפעילויות הוא אחד: בישראל אתם יכולים לנסוע ולראות. בחו"ל אתם סומכים על מישהו.
בגלל זה אנחנו לא מסננים עסקאות - אנחנו בוחרים שותפים. רק חלק קטן מהגורמים שפנו אלינו עמדו באמות המידה שלנו: ניהול ישראלי, שירות מקצה לקצה, נכס על שם הלקוח, ומודל שאנחנו מבינים ומאמינים בו. הבחירה נשענת על היכרות, על שיחות ועל החומרים שהשותף מציג - ולא על בדיקה חקירתית או פיננסית מטעמנו. מי שנבחר, מקבל מאיתנו גישה לכל מה שהוא מייצר. השותפים שלנו בפנסילבניה הם אחד מהם.
העלות שלכם על השירות הזה: אפס. אנחנו מקבלים עמלה מהשותף בלבד.
אלא עם מי.
הוא יבין מה אתם מחפשים ויחבר אתכם לצוות לשיחה אישית - ואם תעדיפו, נשמח גם להיפגש. בלי התחייבות.
