9.2% · הנחת מודל
11.1% · הנחת מודל
עמודת במזומן היא רכישה ללא מימון, והאחוז שלה הוא תשואה על מלוא ההשקעה בהנחת מודל: NOI שנתי של $56,247 חלקי $610,000, כ-9.2%. עמודת עם משכנתא 70% מניחה הלוואה של $434,000 בריבית שנתית של 7% ותשלום חודשי של $2,915, והאחוז שלה הוא תשואה על הכסף בהנחת מודל: $21,273 נטו לשנה חלקי $191,190 מזומן לסגירה, כ-11.1%. אלה שני מכנים שונים. תנאי ההלוואה נקבעים על ידי המלווה ואינם בשליטתנו. שורת ההוצאות התפעוליות המרוכזת מגלמת ארנונה, ביטוח ותחזוקה שוטפת.
התחזית מניחה תזרים נטו שנתי של $21,273 בשנה הראשונה, אחרי שירות חוב, שגדל בכ-2% בשנה בהנחת עבודה. היא אינה מניחה עליית ערך ואינה כוללת הפחתת קרן. זו סימולציה ואינה התחייבות.
מלוא התפוסה
מהשכירות
מהגבייה בפועל
הנחת מימון
הנחת מודל
לשנה
שלוש הערות. הראשונה: המודל מניח את כל חמש היחידות מושכרות, ומקזז 5% ריקנות בלבד. בנכס רב-יחידות זו הנחה סבירה, אבל היא הנחה. השנייה: הארנונה, הביטוח והתחזוקה מגולמים בשורת ההוצאות התפעוליות המרוכזת ולא מוצגים בנפרד. השלישית, והיא החשובה - המודל אינו מניח עליית ערך. כל התשואה בעמוד מגיעה מתזרים, ותנאי המשכנתא נקבעים על ידי המלווה ולא על ידינו.
- רוצה תזרים מהחודש הראשון, בלי תקופת בנייה ובלי השקעה נוספת
- מעדיף פיזור על פני חמישה דיירים בנכס אחד, ולא דייר בודד
- רוצה בעלות מלאה על נכס, לא יחידה בקרן
- יש לו כ-191 אלף דולר למזומן לסגירה בתרחיש הממונף, או כ-610 אלף לרכישה במזומן
- מחפש מחיר כניסה נמוך - $610,000 במזומן, או $191,190 בתרחיש הממונף. מה שקונים בסכום הזה הוא 9.2% Cap Rate בהנחת מודל, והוא נובע מריכוז חמש יחידות במבנה אחד ולא מבית בודד
- רוצה בית פרטי עם דייר אחד - כאן יש חמישה חוזים, חמישה מונים ויותר תפעול מאחורי הקלעים
- מחפש רווח מהיר או פליפ - הרווח כאן נצבר מתזרים לאורך שנים, הוא לא קופץ
שלוש האסטרטגיות שלנו - בנייה חדשה ביוסטון, בתים משופצים בקנזס ועסקאות השבחה בדאלאס - עברו את אותו סינון. הן פשוט לאנשים שונים ולמטרות שונות. עמית יעזור לכם למצוא את ההתאמה.
זה נכס של חמש יחידות, כך שדייר אחד הוא כחמישית מההכנסה ולא כולה. המודל מקזז 5% ריקנות מהשכירות לאורך כל השנה. זה לא ביטול סיכון, אבל זה מפזר אותו על פני חמישה חוזים במקום אחד.
ההמרה והשיפוץ הסתיימו והיחידות מוכנות לדיירים. מרגע שיחידה מאוכלסת, ההכנסה זורמת. אין תקופת בנייה ואין המתנה.
העברה בנקאית חודשית בדולרים לחשבון שתבחרו, אחרי כל הניכויים. בתרחיש הממונף מדובר בכ-$1,773 לחודש צפויים אחרי תשלום המשכנתא, ובכ-$4,687 לחודש ברכישה במזומן, בהנחת מודל. במקביל מגיע דוח חודשי עם ההכנסות, ההוצאות ועדכוני הנכס.
10% מהגבייה בפועל, כלומר כ-$637 לחודש בהנחת מלוא התפוסה בניכוי 5% ריקנות - כ-$7,638 לשנה. הסכום כבר מגולם בשתי העמודות בטבלה.
מבנה ששימש בעבר Funeral Home הומר לשלוש יחידות מגורים נוספות: שתי דירות של שני חדרים ושני סטודיו. בוצעו גם מערכת Sprinklers והפרדת מונים לחשמל ולמים בין היחידות. סך הכל חמש יחידות, 11 חדרי שינה ו-6 חדרי רחצה על 3,120 SF.
כן. בעלות מלאה רשומה על שמכם או על LLC שלכם. אפשר למכור, להחליף חברת ניהול, להוריש - בכל עת ובלי לשאול אף אחד.
הארנונה מגולמת בשורת ההוצאות התפעוליות המרוכזת בטבלה, כלומר היא כבר בתוך הנטו שאתם רואים. מס הכנסה אמריקאי ומס ישראלי חלים בנפרד ותלויים בנסיבות שלכם - זה המקום להיעזר ברואה חשבון מטעמכם. אנחנו לא נותנים ייעוץ מס.
זו עיר עם בסיס תעסוקה מגוון - Amazon, Geisinger Wyoming Valley, מרכזי הפצה של Chewy ו-TJ Maxx, ממשל פדרלי ומדינתי, ושתי מכללות. שיעור בעלות הדיור בעיר עומד על 51.2% לפי US Census לשנים 2020-2024, כלומר כמחצית מהשוק שוכר. הגישה ל-I-81 ול-I-80 היא חלק מהסיפור התעסוקתי הזה.
אפס. אנחנו לא גובים מכם עמלה ולא מוסיפים דבר למחיר - התשלום שלנו מגיע מהשותף. מה שאתם מקבלים דרכנו זו הבחירה: שותף שבחרנו לעבוד איתו לפי אמות המידה שלנו, אחרי היכרות, שיחות וראיית החומרים שהוא מציג. הבדיקה של העסקה עצמה נשארת שלכם.
מאז 1996 אנחנו באבטה נדל"ן. ABTA Global היא הזרוע הבינלאומית שלנו - אותו סטנדרט, מיושם גם בחו"ל. ההבדל בין שתי הפעילויות הוא אחד: בישראל אתם יכולים לנסוע ולראות. בחו"ל אתם סומכים על מישהו.
בגלל זה אנחנו לא מסננים עסקאות - אנחנו בוחרים שותפים. רק חלק קטן מהגורמים שפנו אלינו עמדו באמות המידה שלנו: ניהול ישראלי, שירות מקצה לקצה, נכס על שם הלקוח, ומודל שאנחנו מבינים ומאמינים בו. הבחירה נשענת על היכרות, על שיחות ועל החומרים שהשותף מציג - ולא על בדיקה חקירתית או פיננסית מטעמנו. מי שנבחר, מקבל מאיתנו גישה לכל מה שהוא מייצר. השותפים שלנו בפנסילבניה הם אחד מהם.
העלות שלכם על השירות הזה: אפס. אנחנו מקבלים עמלה מהשותף בלבד.
אלא עם מי.
כך נראה הרחוב בתצלום של גוגל. לא כל מה שחשוב נמצא בתוך הבית.
הוא יבין מה אתם מחפשים ויחבר אתכם לצוות לשיחה אישית - ואם תעדיפו, נשמח גם להיפגש. בלי התחייבות.
