תרחיש פליפ
לפי נתוני השותף
ARV לפי קומפים
ניתן לפיצול
המימון מחדש כפוף לאישור הבנק, לשמאות בפועל ולתנאי השוק במועד ביצועו. שיעור ה-LTV אינו מובטח. בגיליון של השותף מופיעים גם סכום מימון מחדש של $252,833 והון שנותר בעסקה בסך $146,063, המתייחסים לתרחיש מימון אחר. המספרים בעמוד הזה חושבו על ידינו מהנתונים שנמסרו ומול מלוא ההשקעה, ולכן ייתכן שהם על בסיס אחר. לפרטי שיטת החישוב אפשר לפנות לשותף.
כל השורות הן תרחישים המבוססים על ARV מוערך של $425,000 ובניכוי 2% עלויות מימון מחדש. ככל שהבנק מלווה יותר, חוזר יותר כסף - אבל יתרת החוב גדלה וההחזר החודשי איתה. ב-75% בהנחת מודל מושכים יותר ממה שהושקע.
הנתון היחיד שנמסר בהקשר מימון הוא החזר של $883 לחודש על הלוואת רכישה בסך $151,388. בגיליון של השותף מופיע גם תרחיש מימון מחדש ב-85% LTV.
ה-NOI מוצג כפי שנמסר לנו מהשותף, והתשואה של 9.15% מחושבת אצלו מול ההון שנשאר בעסקה אחרי המימון מחדש, $207,450 בתרחיש ה-BRRR. שורות ההוצאה מוצגות כפי שנמסרו, וייתכן שהן על בסיס אחר מזה שממנו נגזר ה-NOI.
העיקרון פשוט. קונים מתחת לשווי, משפצים ומעלים את הערך, משכירים, ואז ממחזרים הון על בסיס הערך החדש. הבנק בוחן את הנכס לפי השווי אחרי השיפוץ, לא לפי ה-$185,000 ששולמו.
כאן יש רכיב נוסף. המגרש בשטח 12,000 SF ניתן לפיצול, ולכן קיים גם מסלול מכירה: צד אחד בטווח מוערך של $125,000-$150,000 וצד שני משופץ בכ-$300,000. השיפוץ, הפיצול והמכירה מבוצעים ומנוהלים על ידי השותפים שלנו בטקסס.
- השקעה כוללת $297,450
- מכירה משוערת $425,000
- רווח צפוי לפני מס ~$97,800
- שיעור רווח · בהנחת מודל כ-33%
- טווח זמן · הערכת השותף פחות משנה
- שכירות חודשית $2,200
- NOI חודשי · נתוני השותף $1,581
- תשואה · על ההון שנשאר 9.15%
- אקוויטי מוערך $127,550
- חוזר במימון מחדש · תרחיש 65% ~$270,725
זה החלק שכדאי להבין לפני הכל. שני המסלולים תלויים באותה הנחה - ששווי הנכס אחרי השיפוץ יעמוד על כ-$425,000 לפי הקומפים. במסלול המכירה זה מחיר העסקה בפועל, ובמסלול ההחזקה זו השמאות שקובעת כמה הבנק מלווה. שניהם אינם בשליטתנו.
מה שפחות תלוי בהנחה הזאת הוא השכירות. $2,200 לחודש ו-NOI של $1,581 לפי נתוני השותף ממשיכים להתקיים גם אם המימון מחדש נדחה או מאושר בשיעור נמוך יותר. עלות השיפוץ מגולמת ב-$95,600.
לפי קומפים
כולל ניהול 25%
בתרחיש המרכזי
מימון מחדש
מהשכירות
שנתית · הנחת מודל
הערה ראשונה: ה-ARV הוא ההנחה שהכל תלוי בה. העמוד מציג את ARV הקומפים בסך $425,000, התואם את טווח המכירה שהשותף מציג. בגיליון מופיע גם ערך נוסף בסך $252,973 המחושב על בסיס אחר.
הערה שנייה: המספרים בעמוד מגלמים שכירות, ניהול, ארנונה, ביטוח, תחזוקה וריקנות בשיעורים שצוינו למעלה. שיעור הריבית בפועל על המימון, קצב עליית הערך השנתי והיקף השיפוץ המדויק הם המשתנים שישפיעו הכי הרבה על התשואה בפועל.
- יש לו כ-$297,450 להשקעה מלאה, או כ-$100,000 במזומן ומתכוון למנף את היתרה
- רוצה עסקת השבחה עם רכיב קרקע - הפיצול של המגרש הוא חלק מהסיפור, לא תוספת
- מוכן להחליט בהמשך בין מכירה להחזקה, ולא צריך תשובה סגורה כבר עכשיו
- מבין ששמאות ומכירה בפועל הן שיקבעו את התוצאה, ולא הטבלה
- רוצה תזרים מיידי ויציב - הכניסה כאן היא $185,000 רכישה ו-$297,450 השקעה כוללת, מול NOI של 9.15% בהנחת מודל שמתחיל רק אחרי שהשיפוץ והפיצול הסתיימו. הוויתור הוא על זמן
- רוצה בית מוכן למגורים ביום הרכישה - זה נכס משנת 1996 עם $95,600 שיפוץ ועלויות נלוות לפניו
- לא רוצה תלות בשמאות, באישור בנק ובאישורי פיצול מגרש - כאן שלושתם חלק מהמנגנון
שלוש האסטרטגיות שלנו - בנייה חדשה ביוסטון, בתים משופצים בקנזס ועסקאות השבחה בדאלאס - עברו את אותו סינון. הן פשוט לאנשים שונים ולמטרות שונות. עמית יעזור לכם למצוא את ההתאמה.
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. קונים מתחת לשווי, משפצים, משכירים וממחזרים הון לפי הערך החדש. כאן נוסף רכיב הקרקע: המגרש בשטח 12,000 SF ניתן לפיצול, וצד אחד ממנו יכול להימכר בטווח מוערך של $125,000-$150,000.
ללא מימון: $297,450 - רכישה $185,000, עלות בית כוללת $201,850 ומעליה $95,600 שיפוץ ועלויות נלוות. עם מימון, לפי הצהרת השותף נדרשים כ-$100,000 במזומן והיתרה בהלוואה. בגיליון מופיעים כמה תרחישי מימון עם סכומי הון עצמי שונים, ולכן ייתכן שהם על בסיס אחר.
לפי נתוני השותף, מכירה כוללת של כ-$425,000 מול השקעה של $297,450 מייצרת רווח צפוי לפני מס של כ-$97,800, כ-33%, בטווח זמן שהשותף מעריך בפחות משנה.
אז גם הרווח במסלול המכירה קטן, וגם המימון מחדש מחזיר פחות ויותר הון נשאר בעסקה. הטבלה בעמוד מראה מה קורה בכל שיעור LTV. מה שלא תלוי בשמאות: השכירות. $2,200 לחודש ו-NOI של $1,581 לפי נתוני השותף, תשואה של 9.15% בהנחת מודל, מתקיימים בכל מקרה.
דמי ניהול הנכס עומדים על 8% מהשכירות לפי נתוני השותף, כ-$176 לחודש. בנוסף מגולמים ביטוח של $167 לחודש ותחזוקה של $44 לחודש.
מאז 1996 אנחנו באבטה נדל"ן. ABTA Global היא הזרוע הבינלאומית שלנו - אותו סטנדרט, מיושם גם בחו"ל. ההבדל בין שתי הפעילויות הוא אחד: בישראל אתם יכולים לנסוע ולראות. בחו"ל אתם סומכים על מישהו.
בגלל זה אנחנו לא מסננים עסקאות - אנחנו בוחרים שותפים. רק חלק קטן מהגורמים שפנו אלינו עמדו באמות המידה שלנו: ניהול ישראלי, שירות מקצה לקצה, נכס על שם הלקוח, ומודל שאנחנו מבינים ומאמינים בו. הבחירה נשענת על היכרות, על שיחות ועל החומרים שהשותף מציג - ולא על בדיקה חקירתית או פיננסית מטעמנו. מי שנבחר, מקבל מאיתנו גישה לכל מה שהוא מייצר. השותפים שלנו בטקסס הם אחד מהם.
העלות שלכם על השירות הזה: אפס. אנחנו מקבלים עמלה מהשותף בלבד.
אלא עם מי.
הוא יבין מה אתם מחפשים ויחבר אתכם לצוות לשיחה אישית - ואם תעדיפו, נשמח גם להיפגש. בלי התחייבות.
