דאלאס · טקסס · BRRRR
3113 Pennsylvania Ave
דופלקס · 2 יחידות · דרום דאלאס · עסקת השבחה
המימון מחדש כפוף לאישור הבנק, לשמאות בפועל ולתנאי השוק במועד ביצועו. שיעור ה-LTV אינו מובטח.
ככל שהבנק מלווה יותר, חוזר יותר כסף — אבל המשכנתא גדלה והתזרים החודשי קטן. זו לא באג, זו הבחירה. ב-63% מושכים כמעט את הכל ונשארים עם $316 לחודש. ב-55% משאירים $25,360 בעסקה ומקבלים $473. ב-70% מושכים יותר ממה שהשקעתם ונשארים עם $179.
שלושת התרחישים מחושבים על ARV של $310,000, ריבית 6.5% ל-30 שנה, ועלויות מימון מחדש של 2%.
התשואה מחושבת על ההשקעה הכוללת, לפני המימון מחדש ולפני החזר משכנתא. אחרי מימון מחדש ב-63% התזרים עומד על $316 לחודש — על הון של כ-$1,056 שנשאר בעסקה.
הרעיון פשוט. קונים נכס מתחת לשווי שוק, משפצים ומעלים את ערכו, משכירים — ואז עושים מימון מחדש על בסיס הערך החדש. הבנק מלווה לפי $310,000, לא לפי ה-$120,000 ששילמתם.
התוצאה: מושכים בחזרה את מרבית ההון, ועדיין מחזיקים בנכס — עם הכנסה חודשית ואקוויטי מובנה. זו לא תחבולה; זו השיטה שהיא הלחם והחמאה של השותפים שלנו בטקסס.
זה החלק שכדאי להבין לפני הכל. המימון מחדש אינו מובטח — הוא תלוי בשמאות, בבנק ובתנאי השוק במועד ביצועו. אז בדקנו מה קורה אם הוא לא עובר.
התשובה: נשארים עם דופלקס ללא חוב, שמייצר $1,551 לחודש — תשואה צפויה של 9.7% על ההשקעה. אם הערכת השווי של $310,000 תתממש, יש שם גם אקוויטי של כ-$117,550. תרחיש הכישלון של העסקה הזאת עומד בפני עצמו. זו בדיוק הסיבה שהיא עברה את הסינון שלנו.
שתי הערות. הראשונה: ה-ARV הוא ההנחה שהכל תלוי בה. אם השמאות תחזור נמוך מ-$310,000, המימון מחדש מחזיר פחות והכסף שנשאר בעסקה גדל. הטבלה למעלה מראה בדיוק כמה.
השנייה: הריקנות מוגדרת ב-2%, שזה כשבוע בשנה. זה אופטימי. מצד שני, שתי יחידות מפזרות את הסיכון — כשאחת מתפנה, השנייה ממשיכה לשלם, וזה לא מצב של אפס הכנסה.
שלוש האסטרטגיות שלנו — בנייה חדשה ביוסטון, בתים משופצים בקנזס ועסקאות השבחה בדאלאס — עברו את אותו סינון. הן פשוט לאנשים שונים ולמטרות שונות. עמית יעזור לכם למצוא את ההתאמה.
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. קונים נכס מתחת לשווי, משפצים ומעלים את ערכו, משכירים, ואז עושים מימון מחדש לפי השווי החדש. הבנק מלווה לפי $310,000, לא לפי ה-$120,000 ששילמתם — וכך רוב ההון חוזר אליכם, בזמן שהנכס נשאר על שמכם.
בתרחיש של 63% LTV: הבנק מלווה 63% מ-$310,000 = $195,300. אחרי עלויות מימון מחדש של 2%, חוזרים אליכם כ-$191,394. מול השקעה של $192,450 — נשארים בעסקה כ-$1,056. הטבלה בעמוד מראה גם מה קורה ב-55% וב-70%.
אז המימון מחדש מחזיר פחות, ויותר כסף נשאר כלוא בעסקה. זו ההנחה הכי חשובה בכל התחזית, והיא לא בשליטתנו — היא נקבעת בשמאות בפועל. הטבלה בעמוד מראה מה קורה בכל שיעור LTV, ואפשר לגזור ממנה גם שווי נמוך יותר. ומה שלא תלוי בשמאות בכלל: שכר הדירה. שתי היחידות מייצרות $2,450 לחודש ו-NOI של 9.7% על ההשקעה, בין אם המימון מחדש קורה ובין אם לא.
המשכנתא על $195,300 בריבית 6.5% ל-30 שנה עומדת על כ-$1,234 לחודש. ה-NOI לפני משכנתא הוא $1,551. הנטו: כ-$316 לחודש — על הון של כ-$1,056 שנשאר בעסקה. במקביל, כל תשלום משכנתא מקטין את החוב ומגדיל את האקוויטי שלכם.
שלוש אסטרטגיות שונות. כאן — השבחה ומיחזור הון: הכסף חוזר ואפשר לקנות שוב, אבל התזרים השוטף נמוך והכל תלוי בשמאות. בקנזס — בית משופץ עם שכירות ממשלתית: 8.6% נטו, תזרים מיידי, בלי מימון מחדש. ביוסטון — בנייה חדשה: תשואה נמוכה יותר, מינימום תחזוקה, והסיפור בעליית הערך. אף אחת מהן לא טובה יותר. הן פשוט לאנשים שונים.
כן. בעלות מלאה רשומה על שמכם או על LLC שלכם. אפשר למכור, להחליף חברת ניהול, להוריש — בכל עת. המימון מחדש הוא שלכם מול הבנק, לא של אף אחד אחר.
הארנונה, $4,355 לשנה, כבר מגולמת בתחזית ההוצאות — ובטקסס היא גבוהה יחסית. מנגד, בטקסס אין מס הכנסה מדינתי. מס פדרלי אמריקאי ומס ישראלי חלים בנפרד ותלויים בנסיבות שלכם. אנחנו לא נותנים ייעוץ מס.
אפס. אנחנו לא גובים מכם עמלה ולא מוסיפים דבר למחיר — התשלום שלנו מגיע מהשותף. מה שאתם מקבלים דרכנו זה הסינון: מישהו שכבר עבר על המספרים, על המודל ועל הרקורד — לפניכם.
מאז 1996 אנחנו באבטה נדל"ן. ABTA Global היא הזרוע הבינלאומית שלנו — אותו סטנדרט, מיושם גם בחו"ל. ההבדל בין שתי הפעילויות הוא אחד: בישראל אתם יכולים לנסוע ולראות. בחו"ל אתם סומכים על מישהו.
בגלל זה אנחנו לא מסננים עסקאות — אנחנו מסננים שותפים. רק כ-10% מהגורמים שפנו אלינו עמדו בקריטריונים: ניהול ישראלי, שירות מקצה לקצה, נכס על שם הלקוח, מודל מוכח ורקורד אמיתי. מי שעבר את הסינון, מקבל מאיתנו גישה לכל מה שהוא מייצר. השותפים שלנו בטקסס הם אחד מהם.
העלות שלכם על השירות הזה: אפס. אנחנו מקבלים עמלה מהשותף בלבד.
