3113 Pennsylvania Ave

Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. קונים נכס מתחת לשווי, משפצים ומעלים את ערכו, משכירים, ואז עושים מימון מחדש לפי השווי החדש. הבנק מלווה לפי $310,000, לא לפי ה-$120,000 ששילמתם, וכך רוב ההון חוזר אליכם, בזמן שהנכס נשאר על שמכם.

בתרחיש של 63% LTV: הבנק מלווה 63% מ-$310,000 = $195,300. אחרי עלויות מימון מחדש של 2%, חוזרים אליכם כ-$191,394. מול השקעה של $192,450 - נשארים בעסקה כ-$1,056. הטבלה בעמוד מראה גם מה קורה ב-55% וב-70%.

אז המימון מחדש מחזיר פחות, ויותר כסף נשאר כלוא בעסקה. זו ההנחה הכי חשובה בכל התחזית, והיא לא בשליטתנו, היא נקבעת בשמאות בפועל. הטבלה בעמוד מראה מה קורה בכל שיעור LTV, ואפשר לגזור ממנה גם שווי נמוך יותר. ומה שלא תלוי בשמאות בכלל: שכר הדירה. שתי היחידות מייצרות $2,450 לחודש ו-NOI של 9.7% בהנחת מודל על ההשקעה, בין אם המימון מחדש קורה ובין אם לא.

המשכנתא על $195,300 בריבית 6.5% ל-30 שנה עומדת על כ-$1,234 לחודש. ה-NOI לפני משכנתא הוא $1,551. הנטו: כ-$316 לחודש, על הון של כ-$1,056 שנשאר בעסקה. במקביל, כל תשלום משכנתא מקטין את החוב ומגדיל את האקוויטי שלכם.

שלוש אסטרטגיות שונות. כאן, השבחה ומיחזור הון: הכסף חוזר ואפשר לקנות שוב, אבל התזרים השוטף נמוך והכל תלוי בשמאות. בקנזס סיטי, בית משופץ עם שכירות ממשלתית: 8.6% נטו בהנחת מודל, תזרים מיידי, בלי מימון מחדש. ביוסטון, בנייה חדשה: תשואה נמוכה יותר, מינימום תחזוקה, והסיפור בעליית הערך. אף אחת מהן לא טובה יותר. הן פשוט לאנשים שונים.

כן. בעלות מלאה רשומה על שמכם או על LLC שלכם. אפשר למכור, להחליף חברת ניהול, להוריש, בכל עת. המימון מחדש הוא שלכם מול הבנק, לא של אף אחד אחר.

הארנונה, $4,355 לשנה, כבר מגולמת בתחזית ההוצאות, ובטקסס היא גבוהה יחסית. מנגד, בטקסס אין מס הכנסה מדינתי. מס פדרלי אמריקאי ומס ישראלי חלים בנפרד ותלויים בנסיבות שלכם. אנחנו לא נותנים ייעוץ מס.

0 עמלה. חברות הנדל"ן שעברו את הסינון משלמות לנו, כי כאן הן פוגשות משקיעים רציניים. ואתם נהנים מהגב של אבטה גלובל. את השותף בעסקה הזאת בחרנו לפי אמות המידה שלנו, אחרי היכרות, שיחות וראיית החומרים שהוא מציג. הבדיקה של העסקה נשארת שלכם.