בנכס
אחרי משכנתא
אחרי שיפוץ
שני שוכרים
המימון מחדש כפוף לאישור הבנק, לשמאות בפועל ולתנאי השוק במועד ביצועו. שיעור ה-LTV אינו מובטח.
ככל שהבנק מלווה יותר, חוזר יותר כסף - אבל המשכנתא גדלה והתזרים החודשי קטן. זו לא באג, זו הבחירה. ב-63% מושכים כמעט את הכל ונשארים עם $316 לחודש. ב-55% משאירים $25,360 בעסקה ומקבלים $473. ב-70% מושכים יותר ממה שהשקעתם ונשארים עם $179.
שלושת התרחישים מחושבים על ARV של $310,000, ריבית 6.5% ל-30 שנה, ועלויות מימון מחדש של 2%.
התשואה מחושבת על ההשקעה הכוללת, לפני המימון מחדש ולפני החזר משכנתא. אחרי מימון מחדש ב-63% התזרים עומד על $316 לחודש - על הון של כ-$1,056 שנשאר בעסקה.
הרעיון פשוט. קונים נכס מתחת לשווי שוק, משפצים ומעלים את ערכו, משכירים - ואז עושים מימון מחדש על בסיס הערך החדש. הבנק מלווה לפי $310,000, לא לפי ה-$120,000 ששילמתם.
התוצאה: מושכים בחזרה את מרבית ההון, ועדיין מחזיקים בנכס - עם הכנסה חודשית ואקוויטי מובנה. זו לא תחבולה; זו השיטה שהיא הלחם והחמאה של השותפים שלנו בטקסס.
- חוזר אליכם $191,394
- נשאר בעסקה ~$1,056
- אקוויטי מוערך $114,700
- תזרים חודשי $316
- חוב על הנכס $195,300
- הון בעסקה $192,450
- שווי מוערך $310,000
- אקוויטי מוערך $117,550
- תזרים חודשי $1,551
- חוב על הנכס $0
זה החלק שכדאי להבין לפני הכל. המימון מחדש אינו מובטח - הוא תלוי בשמאות, בבנק ובתנאי השוק במועד ביצועו. אז בדקנו מה קורה אם הוא לא עובר.
התשובה: נשארים עם דופלקס ללא חוב, שמייצר $1,551 לחודש - תשואה צפויה של 9.7% על ההשקעה. אם הערכת השווי של $310,000 תתממש, יש שם גם אקוויטי של כ-$117,550. תרחיש הכישלון של העסקה הזאת עומד בפני עצמו. זו בדיוק הסיבה שהיא עברה את הסינון שלנו.
אחרי שיפוץ
במימון מחדש
30 שנה
מימון מחדש
שנתית
מהשכירות
שתי הערות. הראשונה: ה-ARV הוא ההנחה שהכל תלוי בה. אם השמאות תחזור נמוך מ-$310,000, המימון מחדש מחזיר פחות והכסף שנשאר בעסקה גדל. הטבלה למעלה מראה בדיוק כמה.
השנייה: הריקנות מוגדרת ב-2%, שזה כשבוע בשנה. זה אופטימי. מצד שני, שתי יחידות מפזרות את הסיכון - כשאחת מתפנה, השנייה ממשיכה לשלם, וזה לא מצב של אפס הכנסה.
- רוצה למחזר הון ולקנות נכס נוסף, לא לכלוא כסף בנכס אחד
- מבין שהמימון מחדש הוא תהליך, לא כפתור, ומוכן לחכות לו
- נוח לו עם נכס משנת 1960 בשכונה מתפתחת, אחרי שיפוץ
- יש לו כ-192 אלף דולר להשקעה ראשונית
- רוצה תזרים גבוה וקבוע - כאן הוא צנוע, בדיוק כי משכתם כמעט את כל ההון בחזרה. מי שרוצה תזרים גבוה, משאיר את הכסף בפנים
- רוצה בית חדש עם אחריות קבלן - זה דופלקס משנת 1960 שעובר שיפוץ מלא. וזו הסיבה שקונים אותו ב-$120,000
- לא רוצה תלות בשמאות ובאישור בנק - כאן זה חלק מהמנגנון. אותה שמאות שמחזירה לכם את ההון היא גם זו שקובעת כמה
שלוש האסטרטגיות שלנו - בנייה חדשה ביוסטון, בתים משופצים בקנזס ועסקאות השבחה בדאלאס - עברו את אותו סינון. הן פשוט לאנשים שונים ולמטרות שונות. עמית יעזור לכם למצוא את ההתאמה.
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. קונים נכס מתחת לשווי, משפצים ומעלים את ערכו, משכירים, ואז עושים מימון מחדש לפי השווי החדש. הבנק מלווה לפי $310,000, לא לפי ה-$120,000 ששילמתם - וכך רוב ההון חוזר אליכם, בזמן שהנכס נשאר על שמכם.
בתרחיש של 63% LTV: הבנק מלווה 63% מ-$310,000 = $195,300. אחרי עלויות מימון מחדש של 2%, חוזרים אליכם כ-$191,394. מול השקעה של $192,450 - נשארים בעסקה כ-$1,056. הטבלה בעמוד מראה גם מה קורה ב-55% וב-70%.
אז המימון מחדש מחזיר פחות, ויותר כסף נשאר כלוא בעסקה. זו ההנחה הכי חשובה בכל התחזית, והיא לא בשליטתנו - היא נקבעת בשמאות בפועל. הטבלה בעמוד מראה מה קורה בכל שיעור LTV, ואפשר לגזור ממנה גם שווי נמוך יותר. ומה שלא תלוי בשמאות בכלל: שכר הדירה. שתי היחידות מייצרות $2,450 לחודש ו-NOI של 9.7% בהנחת מודל על ההשקעה, בין אם המימון מחדש קורה ובין אם לא.
המשכנתא על $195,300 בריבית 6.5% ל-30 שנה עומדת על כ-$1,234 לחודש. ה-NOI לפני משכנתא הוא $1,551. הנטו: כ-$316 לחודש - על הון של כ-$1,056 שנשאר בעסקה. במקביל, כל תשלום משכנתא מקטין את החוב ומגדיל את האקוויטי שלכם.
שלוש אסטרטגיות שונות. כאן - השבחה ומיחזור הון: הכסף חוזר ואפשר לקנות שוב, אבל התזרים השוטף נמוך והכל תלוי בשמאות. בקנזס - בית משופץ עם שכירות ממשלתית: 8.6% נטו בהנחת מודל, תזרים מיידי, בלי מימון מחדש. ביוסטון - בנייה חדשה: תשואה נמוכה יותר, מינימום תחזוקה, והסיפור בעליית הערך. אף אחת מהן לא טובה יותר. הן פשוט לאנשים שונים.
כן. בעלות מלאה רשומה על שמכם או על LLC שלכם. אפשר למכור, להחליף חברת ניהול, להוריש - בכל עת. המימון מחדש הוא שלכם מול הבנק, לא של אף אחד אחר.
הארנונה, $4,355 לשנה, כבר מגולמת בתחזית ההוצאות - ובטקסס היא גבוהה יחסית. מנגד, בטקסס אין מס הכנסה מדינתי. מס פדרלי אמריקאי ומס ישראלי חלים בנפרד ותלויים בנסיבות שלכם. אנחנו לא נותנים ייעוץ מס.
אפס. אנחנו לא גובים מכם עמלה ולא מוסיפים דבר למחיר - התשלום שלנו מגיע מהשותף. מה שאתם מקבלים דרכנו זו הבחירה: שותף שבחרנו לעבוד איתו לפי אמות המידה שלנו, אחרי היכרות, שיחות וראיית החומרים שהוא מציג. הבדיקה של העסקה עצמה נשארת שלכם.
מאז 1996 אנחנו באבטה נדל"ן. ABTA Global היא הזרוע הבינלאומית שלנו - אותו סטנדרט, מיושם גם בחו"ל. ההבדל בין שתי הפעילויות הוא אחד: בישראל אתם יכולים לנסוע ולראות. בחו"ל אתם סומכים על מישהו.
בגלל זה אנחנו לא מסננים עסקאות - אנחנו בוחרים שותפים. רק חלק קטן מהגורמים שפנו אלינו עמדו באמות המידה שלנו: ניהול ישראלי, שירות מקצה לקצה, נכס על שם הלקוח, ומודל שאנחנו מבינים ומאמינים בו. הבחירה נשענת על היכרות, על שיחות ועל החומרים שהשותף מציג - ולא על בדיקה חקירתית או פיננסית מטעמנו. מי שנבחר, מקבל מאיתנו גישה לכל מה שהוא מייצר. השותפים שלנו בטקסס הם אחד מהם.
העלות שלכם על השירות הזה: אפס. אנחנו מקבלים עמלה מהשותף בלבד.
אלא עם מי.
הוא יבין מה אתם מחפשים ויחבר אתכם לצוות לשיחה אישית - ואם תעדיפו, נשמח גם להיפגש. בלי התחייבות.
