קנזס סיטי · מיזורי
11415 Richmond Ave
4 חדרים · 912 SF · אחרי שיפוץ מלא · מוכן לדייר
תסתכלו על השורה הראשונה. 8402 E 114 Terrace הוא 912 רגל — בדיוק אותו שטח כמו הבית הזה. הוא נמכר לפני חודשיים ב-$185,688, עם שלושה חדרים. כאן אתם מקבלים ארבעה חדרים על אותו שטח, ב-$9,688 פחות.
כל שלוש העסקאות שנסגרו באזור הן בתים של שלושה חדרים. הממוצע שלהן: $179,063. הבית הזה הוא היחיד עם ארבעה.
מקור: MLS — עסקאות סגורות בטווח של פחות ממייל, ב-12 החודשים שקדמו לעריכת העמוד. מספרי MLS: 2572053, 2570552, 2557098.
התרחיש השמרני מניח שכ"ד של $1,650 במקום $1,850. שאר ההוצאות זהות. הארנונה עומדת על $1,746 לשנה ומגולמת בשני התרחישים. קיים גם תרחיש אופטימי של $2,010 לחודש — $1,400 נטו, 9.5% — ואנחנו לא מציגים אותו כברירת מחדל.
התחזית מניחה NOI של $15,074 לשנה — ללא גידול כלל לאורך חמש השנים — ועליית ערך של 3% בשנה. היא סימולציה ואינה התחייבות.
שתי הערות. הראשונה: התחזית ל-5 שנים לא מניחה שום גידול בשכירות — $15,074 כפול חמש, בלי הצמדה ובלי עליות. זו הנחה שמרנית באופן חריג, ואנחנו משאירים אותה כמו שהיא.
השנייה, והיא חשובה יותר: המודל לא מנכה ריקנות. הוא מחשב 12 חודשי שכירות מלאים. התרחיש השמרני, שמוריד את השכירות ל-$1,650, הוא הכרית שסופגת את זה — ואפילו בו התשואה נשארת 7.3%. אם תרצו לראות מה קורה עם חודש ריקנות בשנה, נעבור על זה בשיחה.
התוכנית של HUD עובדת כך: הדייר משלם 30% מהכנסתו החודשית לחשבון הבעלים. את ההפרש בין תשלום הדייר לשכר הדירה המוסכם משלמת ממשלת ארה"ב ישירות לחשבונכם.
הדייר שומר על ההטבה רק כל עוד הוא עומד בתנאים, מה שמייצר מוטיבציה גבוהה לשלם בזמן ולשמור על הנכס. כ-2.4 מיליון משפחות מחזיקות בהטבה הזאת בארה"ב.
תמונות הנכס לאחר השיפוץ. הריהוט והעיצוב, ככל שמופיעים, הם סטיילינג לצילום ואינם כלולים.
הנתונים מתייחסים לשותפים שלנו ולפעילותם, לא ל-ABTA Global. ביצועי עבר אינם מנבאים תוצאה עתידית.
שלוש האסטרטגיות שלנו — בנייה חדשה ביוסטון, בתים משופצים בקנזס ועסקאות השבחה בדאלאס — עברו את אותו סינון. הן פשוט לאנשים שונים ולמטרות שונות. עמית יעזור לכם למצוא את ההתאמה.
ב-Section 8 ממשלת ארה"ב משלמת את ההפרש ישירות לחשבונכם, כך שרוב שכר הדירה לא תלוי ביכולת התשלום של הדייר. הדייר שומר על ההטבה רק כל עוד הוא עומד בתנאים — מה שמייצר מוטיבציה גבוהה. זה לא ביטול סיכון, אבל זה מקטין אותו מהותית.
השיפוץ כבר הסתיים והבית מוכן לדייר. מרגע שדייר נכנס, ההכנסה זורמת מהחודש הראשון. אין תקופת בנייה ואין המתנה — זה ההבדל המרכזי בין העסקה הזאת לבנייה חדשה.
העברה בנקאית חודשית בדולרים לחשבון שתבחרו, אחרי כל הניכויים. בתרחיש השוק מדובר ב-$1,256 לחודש צפויים. במקביל מגיע דוח חודשי עם ההכנסות, ההוצאות ועדכוני הנכס.
כן. בעלות מלאה רשומה על שמכם או על LLC שלכם. אפשר למכור, להחליף חברת ניהול, להוריש — בכל עת ובלי לשאול אף אחד.
שיפוץ מלא: ריצוף חדש בכל הבית, מטבח, חדר רחצה, צבע ותאורה. הבית הפך מ-3 חדרים ל-4. חברת הניהול ביצעה הכל, והנכס מוכן לדייר בלי צורך בהשקעה נוספת.
הארנונה, $1,746 לשנה, כבר מגולמת בשני התרחישים בעמוד. מס הכנסה אמריקאי ומס ישראלי חלים בנפרד ותלויים בנסיבות שלכם — זה המקום להיעזר ברואה חשבון מטעמכם. אנחנו לא נותנים ייעוץ מס.
אתם קונים משהו אחר. כאן בית משופץ בשכונה עם שכירות ממשלתית — תשואה גבוהה, תזרים מיידי, מחיר כניסה נמוך, ויותר תחזוקה לאורך זמן. ביוסטון בנייה חדשה בשוק צומח — תשואה נמוכה יותר, שלושה עד שישה חודשי המתנה, ועיקר הסיפור בעליית הערך. שתי העסקאות טובות. הן פשוט לא לאותו אדם.
אפס. אנחנו לא גובים מכם עמלה ולא מוסיפים דבר למחיר — התשלום שלנו מגיע מהשותף. מה שאתם מקבלים דרכנו זה הסינון: מישהו שכבר עבר על המספרים, על המודל ועל הרקורד — לפניכם.
מאז 1996 אנחנו באבטה נדל"ן. ABTA Global היא הזרוע הבינלאומית שלנו — אותו סטנדרט, מיושם גם בחו"ל. ההבדל בין שתי הפעילויות הוא אחד: בישראל אתם יכולים לנסוע ולראות. בחו"ל אתם סומכים על מישהו.
בגלל זה אנחנו לא מסננים עסקאות — אנחנו מסננים שותפים. רק כ-10% מהגורמים שפנו אלינו עמדו בקריטריונים: ניהול ישראלי, שירות מקצה לקצה, נכס על שם הלקוח, מודל מוכח ורקורד אמיתי. מי שעבר את הסינון, מקבל מאיתנו גישה לכל מה שהוא מייצר. השותפים שלנו בקנזס הם אחד מהם.
העלות שלכם על השירות הזה: אפס. אנחנו מקבלים עמלה מהשותף בלבד.
