בנכס
אחרי משכנתא
אחרי שיפוץ
4 חדרי שינה
בחומר של השותף מופיע החזר של כ-$180,000 במימון מחדש, סכום שנשאר בעסקה של כ-$30,000 ורווח חודשי של $350-$400. המספרים בעמוד הזה חושבו על ידינו מהנתונים שנמסרו ומול מלוא ההשקעה, ולכן ייתכן שהם על בסיס אחר. לפרטי שיטת החישוב אפשר לפנות לשותף. המימון מחדש כפוף לאישור הבנק, לשמאות בפועל ולתנאי השוק במועד ביצועו.
ככל שהבנק מלווה יותר, חוזר יותר כסף - אבל המשכנתא גדלה והתזרים קטן. זו לא תקלה, זו הבחירה. ב-70% חוזרים כ-$178,360 בהנחת מודל ונשארים עם כ-$323 לחודש. ב-60% משאירים כ-$52,120 בעסקה ומקבלים תזרים גבוה יותר.
שלושת התרחישים מחושבים על ARV מוערך של $260,000, החזר חודשי בהיקף של כ-$1,150 בתרחיש 70% כפי שנמסר, ועלויות מימון מחדש של 2% בהנחת מודל. שיעור הריבית בפועל ייקבע במועד המימון מחדש.
התשואה מחושבת על ההשקעה הכוללת של $205,000, לפני המימון מחדש ולפני החזר משכנתא. אחרי מימון מחדש ב-70% התזרים עומד על כ-$323 לחודש בהנחת מודל, על הון של כ-$26,640 שנשאר בעסקה.
הרעיון פשוט. קונים בית ישן מתחת לשווי, משפצים אותו מהיסוד, משכירים - ואז עושים מימון מחדש לפי הערך החדש. הבנק בוחן את הנכס לפי $260,000 המוערכים, לא לפי ה-$85,000 ששולמו ברכישה.
הרכישה כאן היא במזומן, כי בשלב הזה אין מסלול משכנתא על נכס לפני שיפוץ. המינוף נכנס לתמונה רק בשלב הרביעי, ואז הוא זה שמחזיר את ההון. זו השיטה שהיא הלחם והחמאה של השותפים שלנו בטקסס.
- חוזר אליכם · הנחת מודל $178,360
- נשאר בעסקה ~$26,640
- תשואה על ההון · צפויה 11.5%
- תזרים חודשי צפוי ~$323
- חוב על הנכס $182,000
- הון בעסקה $205,000
- שווי מוערך $260,000
- אקוויטי מוערך $55,000
- NOI חודשי · הנחת מודל $1,473
- חוב על הנכס $0
זה החלק שכדאי להבין לפני הכל. המימון מחדש אינו מובטח - הוא תלוי בשמאות, בבנק ובתנאי השוק במועד ביצועו.
אם הוא לא עובר, נשארים עם בית משופץ מהיסוד ללא חוב, שמייצר לפי הנחת מודל $1,473 לחודש - כ-8.6% על ההשקעה. השותפים מציינים גם אפשרות יציאה במכירה, ברווח של כ-20% אחרי הוצאות בתרחיש שלהם. גם התרחיש הפחות טוב עומד בפני עצמו.
אחרי שיפוץ
במימון מחדש
תרחיש שוק
מימון מחדש
שנתית
מהשכירות
שתי הערות. הראשונה: ה-ARV הוא ההנחה שהכל תלוי בה. אם השמאות תחזור נמוך מ-$260,000, המימון מחדש מחזיר פחות והכסף שנשאר בעסקה גדל. הטבלה למעלה מראה בדיוק כמה, לכל שיעור LTV.
השנייה: הריקנות מוגדרת ב-2%, שזה כשבוע בשנה, וזו הנחה אופטימית לבית בודד. שיעור הריבית במימון מחדש ייקבע במועד ביצועו, וההחזר החודשי בעמוד מבוסס על ההיקף שנמסר לנו לתרחיש 70%. עליית ערך שנתית של 2-3% היא תרחיש שוק, לא התחייבות, ואינה מגולמת באף מספר בעמוד.
- יש לו כ-205 אלף דולר להשקעה כוללת, ומבין שהרכישה כאן היא במזומן
- רוצה למחזר הון ולקנות נכס נוסף, לא לכלוא כסף בנכס אחד
- מבין שהמימון מחדש הוא תהליך שתלוי בשמאות ובבנק, ומוכן לחכות לו
- נוח לו עם בית משנת 1950 שעובר שיפוץ מהיסוד, בעיר קטנה בצפון טקסס
- רוצה נכס מניב מהיום הראשון - כאן יש קודם שיפוץ קומפלט, ורק אחריו שוכר
- מחפש תשואה שוטפת גבוהה - הכניסה היא $85,000 ועוד $120,000 שיפוץ, וה-NOI הוא כ-8.6% בהנחת מודל על ההשקעה הכוללת. הוויתור הוא על תזרים מיידי, בתמורה לאקוויטי שנוצר בשיפוץ
- לא רוצה תלות בשמאות ובאישור בנק - כאן זה חלק מהמנגנון. אותה שמאות שמחזירה את ההון היא גם זו שקובעת כמה
שלוש האסטרטגיות שלנו - בנייה חדשה ביוסטון, בתים משופצים בקנזס ועסקאות השבחה בדאלאס - עברו את אותו סינון. הן פשוט לאנשים שונים ולמטרות שונות. עמית יעזור לכם למצוא את ההתאמה.
Buy, Rehab, Rent, Refinance. קונים ב-$85,000 במזומן, משפצים ב-$120,000, משכירים ב-$2,100 לחודש בתרחיש שוק, ואז עושים מימון מחדש לפי השווי החדש. הבנק בוחן את הנכס לפי ARV מוערך של $260,000, ולא לפי מחיר הרכישה.
בתרחיש 70% LTV: 70% מ-$260,000 = $182,000, ואחרי עלויות מימון מחדש של 2% חוזרים כ-$178,360 בהנחת מודל. מול השקעה כוללת של $205,000 נשארים בעסקה כ-$26,640. בחומר של השותף מופיע החזר של כ-$180,000 וסכום שנשאר של כ-$30,000. המספרים בעמוד הזה חושבו על ידינו מהנתונים שנמסרו ומול מלוא ההשקעה, ולכן ייתכן שהם על בסיס אחר. לפרטי שיטת החישוב אפשר לפנות לשותף.
אז המימון מחדש מחזיר פחות ויותר הון נשאר בעסקה. זו ההנחה הכי חשובה בתחזית והיא נקבעת בשמאות בפועל. הטבלה בעמוד מראה מה קורה ב-60%, ב-70% וב-75%. ומה שלא תלוי בשמאות: השכירות. $2,100 לחודש ו-NOI של כ-$1,473, כ-8.6% על ההשקעה בהנחת מודל, בין אם המימון מחדש קורה ובין אם לא.
בתרחיש 70% ההחזר החודשי עומד על כ-$1,150 לפי הנתונים שנמסרו. ה-NOI לפני משכנתא הוא כ-$1,473, ולכן הנטו הוא כ-$323 לחודש בהנחת מודל. בחומר של השותף מופיע טווח של $350-$400. במקביל, כל תשלום מקטין את קרן החוב ומגדיל את האקוויטי שלכם.
שיפוץ קומפלט של הנכס, בהיקף של $120,000, בניהול השותפים שלנו מול הקבלנים. הבית משנת 1950, כך שמדובר בהחלפה יסודית ולא בטיפול קוסמטי. השיפוץ טרם התחיל - העסקה נמצאת בשלב הצעה, לפני רכישה.
כן. בעלות מלאה רשומה על שמכם או על LLC שלכם. אפשר למכור, להחליף חברת ניהול, להוריש - בכל עת. המימון מחדש הוא שלכם מול הבנק.
הארנונה, $2,000 לשנה, כבר מגולמת בתחזית ההוצאות. בטקסס אין מס הכנסה מדינתי. מס פדרלי אמריקאי ומס ישראלי חלים בנפרד ותלויים בנסיבות שלכם. אנחנו לא נותנים ייעוץ מס.
אפס. אנחנו לא גובים מכם עמלה ולא מוסיפים דבר למחיר - התשלום שלנו מגיע מהשותף. מה שאתם מקבלים דרכנו זו הבחירה: שותף שבחרנו לעבוד איתו לפי אמות המידה שלנו, אחרי היכרות, שיחות וראיית החומרים שהוא מציג. הבדיקה של העסקה עצמה נשארת שלכם.
מאז 1996 אנחנו באבטה נדל"ן. ABTA Global היא הזרוע הבינלאומית שלנו - אותו סטנדרט, מיושם גם בחו"ל. ההבדל בין שתי הפעילויות הוא אחד: בישראל אתם יכולים לנסוע ולראות. בחו"ל אתם סומכים על מישהו.
בגלל זה אנחנו לא מסננים עסקאות - אנחנו בוחרים שותפים. רק חלק קטן מהגורמים שפנו אלינו עמדו באמות המידה שלנו: ניהול ישראלי, שירות מקצה לקצה, נכס על שם הלקוח, ומודל שאנחנו מבינים ומאמינים בו. הבחירה נשענת על היכרות, על שיחות ועל החומרים שהשותף מציג - ולא על בדיקה חקירתית או פיננסית מטעמנו. מי שנבחר, מקבל מאיתנו גישה לכל מה שהוא מייצר. השותפים שלנו בטקסס הם אחד מהם.
העלות שלכם על השירות הזה: אפס. אנחנו מקבלים עמלה מהשותף בלבד.
אלא עם מי.
הוא יבין מה אתם מחפשים ויחבר אתכם לצוות לשיחה אישית - ואם תעדיפו, נשמח גם להיפגש. בלי התחייבות.
