506 W Woodard

קונים מגרש אחד עם בית ישן ב-$142,000, מפצלים אותו לשלושה נכסים, בית גדול, בית קטן וקרקע ריקה, ומשפצים את שני המבנים בעלות של $226,000. אחר כך יש שתי דרכים למימוש: מכירת הבית הקטן והקרקע, או מימון מחדש על הבית הגדול.

במסלול המכירה: כ-$175,000 חוזרים ממכירת הבית הקטן ($135,000) והקרקע ($40,000), בהנחת מודל. מול השקעה של כ-$196,000 שיצאה מהכיס, נשארים בעסקה כ-$21,000, ובידיכם בית גדול בשווי מוערך של $320,000 ללא חוב.

הפיצול הוא הנחת עבודה מרכזית של העסקה, וכפוף לאישור מוניציפלי בפועל. עיכוב בתהליך משפיע על לוח הזמנים למימוש, לא על הנתונים עצמם. פרטים על סטטוס האישור ולוחות הזמנים המדויקים אפשר לקבל מהשותף.

לפי שכר דירה של $2,500 לחודש בהנחת מודל, בניכוי ארנונה, ביטוח, ניהול ותחזוקה, הנטו החודשי המחושב הוא כ-$1,806. זה תרחיש ההשכרה, בלי משכנתא. במסלול מימון מחדש חלופי, לאחר תשלום המשכנתא, התזרים החודשי נמוך מזה ואף שלילי בתרחיש של 65% LTV.

מכירת הבית הקטן והקרקע מחזירה כ-$175,000 ומשאירה אתכם עם בית ללא חוב ותזרים חיובי. מימון מחדש מחזיר יותר מזומן באופן מיידי, כ-$238,875 בתרחיש של 65% LTV, אבל יוצר תשלום חודשי שגבוה מה-NOI הנוכחי, ולכן התזרים החודשי בתרחיש הזה שלילי.

כן. בעלות מלאה רשומה על שמכם או על LLC שלכם, על כל שלושת החלקים שנוצרים מהפיצול. אפשר למכור, להשכיר או להחזיק, הבחירה שלכם.

הארנונה, כ-$2,000 לשנה, מגולמת בתחזית ההוצאות של הבית הגדול. בטקסס אין מס הכנסה מדינתי. מס פדרלי אמריקאי ומס ישראלי חלים בנפרד ותלויים בנסיבות שלכם. אנחנו לא נותנים ייעוץ מס.

0 עמלה. חברות הנדל"ן שעברו את הסינון משלמות לנו, כי כאן הן פוגשות משקיעים רציניים. ואתם נהנים מהגב של אבטה גלובל. את השותף בעסקה הזאת בחרנו לפי אמות המידה שלנו, אחרי היכרות, שיחות וראיית החומרים שהוא מציג. הבדיקה של העסקה נשארת שלכם.