המספרים בעמוד הזה נלקחו מהגיליון של השותף. הוא פתוח כאן, כפי שהתקבל.
📊 לפתוח את הגיליון
כל ארבע עסקאות ההשוואה הן בתים של שלושה חדרים, בין 912 ל-960 רגל. הבית הזה נמצא כרגע בשיפוץ שיהפוך אותו לארבעה חדרים ו-1,000 רגל - גדול מכל אחת מהעסקאות, ובמחיר לרגל של כ-$177, הנמוך מביניהן. הממוצע בארבע העסקאות הוא כ-$191 לרגל.
שלוש מתוך ארבע העסקאות נמכרו בפחות מ-$180,000, טווח קרוב למחיר הכניסה כאן, כשהבית הזה גדול וכולל יותר חדרים מכולן.
מקור: MLS, עסקאות סגורות באזור ב-12 החודשים שקדמו לעריכת העמוד. מחיר לרגל מרובע לנכס זה מחושב על סמך השטח הבנוי הצפוי בתום השיפוץ, 1,000 SF. גודל סופי ומועד השלמה ייקבעו בהתאם להתקדמות העבודה בשטח.
8.4%
9.0%
התרחיש השמרני מבוסס על שכ"ד של $1,750 לחודש, לפי חישוב השותף, ומניב 8.4% NOI בהנחת מודל. תרחיש השוק, לפי שכ"ד של $1,850, חושב על ידינו מנתוני השותף ומניב כ-9%. הארנונה עומדת על $1,051 לשנה ומגולמת בשני התרחישים. שני התרחישים מניחים את הבית לאחר השלמת השיפוץ.
התחזית מניחה NOI התחלתי של $15,828 לשנה בתרחיש השוק, שגדל 2% בשנה, ועליית ערך של 3% בשנה. היא סימולציה שלנו ואינה התחייבות.
לשנה
לשנה
מהשכירות
לחודש
לשנה
השמרני
שתי הערות. הראשונה: עליית הערך של 3% היא הממוצע ההיסטורי של קנזס סיטי, לא תחזית אופטימית. השנייה - כל המספרים בעמוד מחושבים על בסיס הבית בתום השיפוץ, 4 חדרים ו-1,000 SF. נכון לעריכת העמוד השיפוץ בעיצומו. המודל לא מניח ריקנות, הוא מחשב 12 חודשי שכירות מלאים, והתרחיש השמרני, שמוריד את השכ"ד ל-$1,750, הוא הכרית שסופגת סיכון נוסף.
התוכנית של HUD עובדת כך: הדייר משלם 30% מהכנסתו החודשית לחשבון הבעלים. את ההפרש בין תשלום הדייר לשכר הדירה המוסכם משלמת ממשלת ארה"ב ישירות לחשבונכם.
הדייר שומר על ההטבה רק כל עוד הוא עומד בתנאים, מה שמייצר מוטיבציה גבוהה לשלם בזמן ולשמור על הנכס. כ-2.4 מיליון משפחות מחזיקות בהטבה הזאת בארה"ב.
הנתונים מתייחסים לשותפים שלנו ולפעילותם, לא ל-ABTA Global. ביצועי עבר אינם מנבאים תוצאה עתידית.
- מוכן להמתין להשלמת שיפוץ שכבר בעיצומו, בתמורה לתשואה שוטפת גבוהה
- מחפש את התשואה השוטפת הגבוהה שיש לנו
- רוצה בעלות מלאה על נכס, לא יחידה בקרן
- יש לו כ-176,500 דולר, או מתכוון למנף
- רוצה נכס גמור ומוכן לדייר כבר היום - השיפוץ כאן בעיצומו וללא מועד השלמה סופי. מי שצריך תזרים מיידי, זו לא העסקה
- רוצה בית חדש לגמרי - זה בית ותיק שעובר שיפוץ. וזו הסיבה שמחיר הכניסה $176,500 והתשואה 8.4% בהנחת מודל; בנייה חדשה לא מגיעה לשם
- מחפש בעיקר עליית ערך - קנזס עולה לאט ובעקביות. זה שוק שבנוי לשמש עוגן, לא הימור
- מחפש רווח מהיר או פליפ - הרווח כאן נצבר לאורך שנים, הוא לא קופץ
שלוש האסטרטגיות שלנו - בנייה חדשה ביוסטון, בתים משופצים בקנזס ועסקאות השבחה בדאלאס - עברו את אותו סינון. הן פשוט לאנשים שונים ולמטרות שונות. עמית יעזור לכם למצוא את ההתאמה.
המודל בעמוד הזה לא מניח ריקנות, הוא מחושב על 12 חודשי שכירות מלאים. התרחיש השמרני, שמוריד את שכר הדירה ל-$1,750 במקום $1,850, הוא הכרית שסופגת סיכון כזה - ואפילו בו התשואה נשארת 8.4%.
הנכס נמצא כרגע בשיפוץ, שיהפוך אותו משלושה חדרים לארבעה. התזרים מתחיל אחרי השלמת העבודה וכניסת דייר. הדוח החודשי יעדכן אתכם בכל שלב.
העברה בנקאית חודשית בדולרים לחשבון שתבחרו, אחרי כל הניכויים. בתרחיש השמרני מדובר ב-$1,229 לחודש בהנחת מודל, ועד $1,319 בתרחיש שוק. במקביל מגיע דוח חודשי עם ההכנסות, ההוצאות ועדכוני הנכס.
כן. בעלות מלאה רשומה על שמכם או על LLC שלכם. אפשר למכור, להחליף חברת ניהול, להוריש - בכל עת ובלי לשאול אף אחד.
השיפוץ בעיצומו כרגע. מטרתו להפוך את הבית משלושה חדרים ו-840 SF לארבעה חדרים ו-1,000 SF. חברת הניהול מבצעת את העבודה, ופרטי ההתקדמות מדווחים במהלך התהליך.
הארנונה, $1,051 לשנה, כבר מגולמת בשני התרחישים בעמוד. מס הכנסה אמריקאי ומס ישראלי חלים בנפרד ותלויים בנסיבות שלכם - זה המקום להיעזר ברואה חשבון מטעמכם. אנחנו לא נותנים ייעוץ מס.
אתם קונים משהו אחר. כאן בית בשיפוץ בשכונה מבוססת - תשואה גבוהה, מחיר כניסה נמוך, ותקופת המתנה קצרה עד שהעבודה מסתיימת. ביוסטון בנייה חדשה בשוק צומח - תשואה נמוכה יותר, המתנה ארוכה יותר, ועיקר הסיפור בעליית הערך. שתי העסקאות טובות. הן פשוט לא לאותו אדם.
אפס. אנחנו לא גובים מכם עמלה ולא מוסיפים דבר למחיר - התשלום שלנו מגיע מהשותף. מה שאתם מקבלים דרכנו זו הבחירה: שותף שבחרנו לעבוד איתו לפי אמות המידה שלנו, אחרי היכרות, שיחות וראיית החומרים שהוא מציג. הבדיקה של העסקה עצמה נשארת שלכם.
מאז 1996 אנחנו באבטה נדל"ן. ABTA Global היא הזרוע הבינלאומית שלנו - אותו סטנדרט, מיושם גם בחו"ל. ההבדל בין שתי הפעילויות הוא אחד: בישראל אתם יכולים לנסוע ולראות. בחו"ל אתם סומכים על מישהו.
בגלל זה אנחנו לא מסננים עסקאות - אנחנו בוחרים שותפים. רק חלק קטן מהגורמים שפנו אלינו עמדו באמות המידה שלנו: ניהול ישראלי, שירות מקצה לקצה, נכס על שם הלקוח, ומודל שאנחנו מבינים ומאמינים בו. הבחירה נשענת על היכרות, על שיחות ועל החומרים שהשותף מציג - ולא על בדיקה חקירתית או פיננסית מטעמנו. מי שנבחר, מקבל מאיתנו גישה לכל מה שהוא מייצר. השותפים שלנו בקנזס הם אחד מהם.
העלות שלכם על השירות הזה: אפס. אנחנו מקבלים עמלה מהשותף בלבד.
אלא עם מי.
כך נראה הרחוב בתצלום של גוגל. לא כל מה שחשוב נמצא בתוך הבית.
הוא יבין מה אתם מחפשים ויחבר אתכם לצוות לשיחה אישית - ואם תעדיפו, נשמח גם להיפגש. בלי התחייבות.
